Zorenta › Ghiduri

Chiriașul nu plătește chiria: ce poți face, în ordine

Actualizat: 16 octombrie 2026

O chirie întârziată o lună e de obicei o problemă de bani sau de memorie, nu o declarație de război. Două luni încep să fie un tipar. Ghidul de mai jos merge de la pașii care rezolvă majoritatea cazurilor până la cei pentru care ai nevoie de un avocat — și începe cu ce nu ai voie să faci.

Ce nu ai voie să faci

Oricât de exasperant ar fi, locuința e a chiriașului cât timp contractul e în vigoare. Nu schimba yala, nu-i scoate lucrurile afară, nu opri curentul sau apa și nu intra peste el fără acord. Pe lângă faptul că te poți trezi tu cu o plângere penală, o astfel de mișcare îți slăbește poziția exact în procesul pe care altfel l-ai câștiga.

1. Vorbește, apoi scrie

Primul pas e un telefon: poate e o încurcătură de bancă, poate a pierdut slujba și are nevoie de două săptămâni. Un plan de plată scris (cât, până când) rezolvă mai multe cazuri decât orice executor.

Dacă nu se rezolvă, trimite o notificare scrisă: suma restantă, lunile la care se referă, termenul până la care trebuie plătită și ce urmează dacă nu se întâmplă. E-mailul e bine; o scrisoare recomandată cu confirmare de primire e mai bine, pentru că dovedește data primirii. Vei avea nevoie de ea la fiecare pas de mai jos.

2. Folosește garanția — cu grijă

Garanția poate acoperi chiria neplătită, dar numai dacă contractul permite asta și numai după ce ai socotit ce mai poate rămâne de reținut la final (utilități, stricăciuni). O garanție consumată în luna a doua nu te mai protejează la plecare. Vezi și ghidul despre garanție.

3. Recuperează banii prin executor

Aici se vede de ce merită înregistrat contractul la ANAF: un contract de închiriere înregistrat la organul fiscal (sau încheiat la notar) este, potrivit Codului civil, titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele din contract. Asta înseamnă că poți merge direct la un executor judecătoresc pentru suma restantă, fără să obții mai întâi o hotărâre într-un proces.

Fără înregistrare, același drum trece printr-o acțiune în instanță pentru plata sumei — mai lungă și mai scumpă. Titlul executoriu acoperă însă banii, nu și plecarea chiriașului.

4. Încetarea contractului

Dacă vrei ca chiriașul să plece, contractul trebuie mai întâi să înceteze. Multe contracte au o clauză care spune ce se întâmplă la neplata a două sau trei chirii (pact comisoriu) — de regulă, că proprietarul poate considera contractul reziliat printr-o notificare. Citește exact ce scrie în al tău: condițiile din clauză trebuie respectate întocmai.

Fără o astfel de clauză, rezilierea se cere instanței. Oricum ar înceta, înregistrează încetarea la ANAF în 30 de zile — altfel fiscul socotește în continuare chiria.

5. Evacuarea

Un fost chiriaș care nu pleacă după încetarea contractului ocupă locuința fără drept. Codul de procedură civilă are pentru asta o procedură specială de evacuare, mai rapidă decât un proces obișnuit, care începe cu o notificare formală și continuă în instanță. Termenele și pașii sunt stricți, iar hotărârea se pune în executare tot printr-un executor. E pasul pentru care un avocat își merită onorariul.

Ce te ajută la fiecare pas

• un contract înregistrat la ANAF, cu toate actele adiționale;
• evidența clară a lunilor emise, plătite și neplătite, cu datele lor;
• notificările trimise și dovada primirii lor;
• procesul-verbal de predare-primire de la mutare.