Calculator impozit pe chirie și CASS
Actualizat: 16 octombrie 2026 · pentru veniturile din 2025 și 2026
Scrie chiria lunară și vezi cât datorezi pe an la ANAF: impozitul pe venit și, dacă treci pragul, contribuția la sănătate (CASS). Calculul rulează în browserul tău — nu trimitem și nu păstrăm nimic din ce scrii aici.
Informativ, nu consultanță fiscală. Calculatorul acoperă închirierea pe termen lung de către o persoană fizică. Nu acoperă închirierea în regim turistic (Airbnb, Booking), care are alte reguli, și nici situațiile în care ești scutit de CASS sau îl plătești deja din alte venituri. Pentru o decizie, verifică cu un contabil.
Cum se calculează
Din chiria încasată într-un an, statul scade din oficiu 20% ca cheltuieli forfetare — nu trebuie să dovedești nimic cu bonuri. Pe cele 80% rămase se aplică impozitul de 10%. Rezultatul net: impozitul înseamnă 8% din chiria brută.
CASS e altfel construit. Nu e un procent din venitul tău, ci o sumă fixă pe trepte: dacă venitul net extrasalarial (chiria netă plus celelalte venituri de același fel) ajunge la un prag, datorezi 10% din prag, nu din venit.
| Venit net extrasalarial pe an | CASS datorat |
|---|---|
| sub 24.300 lei (6 salarii minime) | 0 lei |
| 24.300 – 48.599 lei | 2.430 lei |
| 48.600 – 97.199 lei | 4.860 lei |
| 97.200 lei sau mai mult (24 salarii minime) | 9.720 lei |
Pragurile se calculează cu salariul minim brut în vigoare la 1 ianuarie al anului în care ai încasat chiria — 4.050 lei atât pentru 2025, cât și pentru 2026. Majorarea de la 1 iulie 2026 nu schimbă pragurile pentru 2026.
Consecința treptelor: chiria netă de 24.300 lei pe an (adică o chirie brută de aproximativ 2.531 lei pe lună, 12 luni) e pragul la care un leu în plus aduce 2.430 lei de CASS. Calculatorul îți arată cât de aproape ești.
Când și cum plătești
Totul se declară o singură dată, în Declarația Unică (formularul 212), până la 25 mai al anului următor, și se plătește până la aceeași dată. Pentru chiria din 2026, termenul e 25 mai 2027. Pașii sunt în ghidul despre Declarația Unică pentru chirii; regulile pe larg, în ghidul despre impozitul pe chirii.
Contează chiria din contract, nu ce ai încasat. Venitul se stabilește după sumele prevăzute în contract pentru anul respectiv. Dacă chiria s-a schimbat sau contractul s-a încheiat mai devreme, actul adițional sau încetarea trebuie înregistrate la ANAF — altfel fiscul socotește în continuare chiria veche. Detaliile sunt în ghidul despre înregistrarea contractului.
Dacă chiriașul e o firmă, ea reține impozitul și îl virează; tu încasezi chiria minus impozit și nu mai declari impozitul. CASS, în schimb, rămâne în sarcina ta dacă treci pragul.
Zorenta ține pe fiecare proprietate contractul în vigoare, actele adiționale și chiriile emise și încasate, și îți dă la final de an un export pentru contabil. Creează un cont gratuit — primele două proprietăți sunt gratuite, fără card.